Qu'est ce qu'une société d'attribution et comment en sortir ?
Qu'est ce qu'une société d'attribution et comment en sortir ?
Les sociétés d'attribution sont une forme de société civile immobilière (SCI) qui est souvent utilisée dans le cadre de la vente d'immeubles où la propriété est indirecte via une part de la société d'attribution équivalente à la valeur du lot. Dans cet article, nous allons examiner de plus près ce qu'est une société d'attribution, comment elle fonctionne et pourquoi elle est souvent utilisée.
Elles sont régies par les articles 1832-2 et suivants du Code civil français. Elles sont considérées comme des SCI, c'est-à-dire des sociétés civiles immobilières, qui sont des sociétés créées pour acquérir et gérer des biens immobiliers.
L'article 1832-2 du Code civil dispose que "La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter." Ainsi, la société d'attribution est créée par deux ou plusieurs personnes qui décident de construire ou d'acquérir un bien immobilier en vue de le diviser en lots et de les attribuer aux associés.
Le contrat de société (Statuts) doit être écrit et contenir certaines mentions obligatoires, notamment l'objet de la société, la durée de la société, les modalités de fonctionnement de la société, les droits et obligations des associés, et la répartition des bénéfices et des pertes.
Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, et leur nombre est limité à 100. Chaque associé se voit attribuer une part de la société équivalente à la valeur du lot qui lui est destiné.
En ce qui concerne la gestion de la société d'attribution, les associés peuvent décider de nommer un gérant ou de gérer la société collectivement. Les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité des associés, sauf disposition contraire du contrat de société.
Les sociétés d'attribution peuvent également être soumises à des règles fiscales spécifiques. Par exemple, elles peuvent être soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) si elles réalisent des bénéfices, ou bénéficier d'un régime fiscal de faveur si elles remplissent certaines conditions.
En outre, les sociétés d'attribution peuvent également être soumises à des règles spécifiques en matière de droit de la copropriété, notamment en ce qui concerne la gestion des parties communes de l'immeuble.
Les modalités de sortie d'une société d'attribution sont régies par les articles 1844-8 et suivants du Code civil. L'article 1844-8 dispose que "tout associé a le droit de se retirer de la société", mais sous réserve des stipulations du contrat de société. Ainsi, le contrat peut prévoir des clauses limitant le droit de retrait des associés, comme un délai de préavis ou une pénalité financière en cas de retrait anticipé.
Le retrait d'un associé peut entraîner la dissolution de la société d'attribution si le nombre d'associés devient inférieur à deux. Dans ce cas, les associés restants peuvent décider de poursuivre l'activité de la société ou de procéder à sa liquidation.
En cas de liquidation de la société d'attribution, les associés récupèrent leur mise de départ ainsi que leur quote-part des éventuels bénéfices ou pertes réalisés par la société. Si le patrimoine de la société est insuffisant pour rembourser les associés, ces derniers peuvent être tenus responsables des dettes de la société dans la limite de leur apport.
En outre, les associés peuvent céder leur part de la société d'attribution à un tiers, sous réserve des stipulations du contrat de société. Cette cession doit être notifiée aux autres associés et peut donner lieu à une procédure d'agrément.
Enfin, il convient de préciser que les associés d'une société d'attribution peuvent décider de transformer cette dernière en société civile de placement immobilier (SCPI) afin de faciliter la cession des parts et d'offrir une plus grande liquidité aux associés.
En résumé, les modalités de sortie d'une société d'attribution sont encadrées par le Code civil et le contrat de société. Les associés peuvent se retirer de la société en respectant les clauses prévues dans le contrat, ce qui peut entraîner la dissolution de la société.
Dans la pratique, une fois l'opération arrivée à son terme, la société est dissoute et chaque actionnaire récupère son lot, représenté par les parts de SCI.
En conclusion, les sociétés d'attribution sont une forme de SCI qui est souvent utilisée dans le cadre de la vente d'immeubles où la propriété est indirecte via une part de la société d'attribution équivalente à la valeur du lot. Elles sont régies par les articles 1832-2 et suivants du Code civil et peuvent être soumises à des règles fiscales et de copropriété spécifiques. Il est donc important de bien comprendre les règles juridiques applicables aux sociétés d'attribution avant de décider de les utiliser pour investir dans l'immobilier.