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Investir dans l’immobilier commercial

Vous êtes à la recherche de nouvelles pistes d’investissement dans l’immobilier ?

Les murs de commerces à Paris et dans toute la France offrent de biens meilleurs rendements que l’investissement locatif résidentiel : (l’encadrement des loyers, la fin du Scellier, l’augmentation des prélèvements sur les plus-values…)

Les propriétaires immobiliers dans l’habitation cherchent de nouvelles pistes d’investissements, d’autant que les rendements locatifs plafonnent autour des 3 %.

Acheter des murs de boutique reste l’un des placements les plus intéressants, avec un rendement allant de 5 à 10%.

FLAGSHIP propose différents types d’investissement, en voici quelques exemples :

paris16PARIS 16

150, rue de la Pompe
murs occupés
Rentabilité AEM

4,85 %

(investisseur institutionnel)

paris20PARIS 20

42, rue de Ménilmontant
murs libres puis loués
Rentabilité AEM

11,5 %

(investisseur privé)

gagnyGAGNY (93)

32-34-36, rue J. Jaures
Pied d’immeuble occupé lot de 3 boutiques
Rentabilité AEM

6,85 %

(investisseur institutionnel)

Si lorsque l’on parle d’immobilier, investir dans un appartement reste l’idée première qui nous vient à l’esprit lorsque l’on commence à aspirer à se constituer un patrimoine ou bien un complément de revenu, d’autres pistes d’investissement existent et ne seront aucunement exclusivement réservées aux investisseurs aguerris. Investir dans l’immobilier commercial ou dans l’immobilier d’entreprise apporte parfois à tort quelques réticences étant donné qu’il s’agit d’un secteur assez méconnu du particulier.

Cependant, investir dans un local commercial (commerce, bureaux…) comparé à une habitation, garanti une plus haute rentabilité, des risques d’impayés amoindris, la possibilité de répercuter plus de charges sur le locataire et une meilleure stabilité en établissant un bail longue durée (9 ans dans la plupart des cas). Le placement est par conséquent intéressant, sous condition de bien choisir ses locaux et c’est finalement à la portée de chacun, ou du moins de la personne qui a le souhait et les moyens d’investir.

La rentabilité des murs commerciaux

En règle générale, la rentabilité lors de l’achat de murs commerciaux se révèle plus élevée que celle de l’immobilier d’habitation pour un même secteur.
Par exemple :
Pour 4 biens dans un même immeuble :  Un local commercial et trois appartements. Supposé que nous revendions séparément chacun d’entre eux, la rentabilité pour l’acquéreur tournerait à 6-8 % pour l’appartement contre près de 10% pour le local commercial. Les chiffres peuvent cependant varier en fonction de l’emplacement.

Sécurité et stabilité locative

S’il demeure complexe d’expulser un locataire dans le cas de l’immobilier résidentiel en cas de défaut de paiement des loyers, ce n’est pas le cas concernant l’immobilier commercial. Premièrement, les impayés de loyer seront moins courant que dans l’immobilier résidentiel car même quand la société rencontre des problèmes avec sa trésorerie, le loyer du professionnel est une des créances à traiter en priorité.

Effectivement le bail, partie intégrante du fonds, qui, ce dernier représente le capital, un défaut de paiement fera inévitablement baisser la valeur de ce fonds de commerce. De fait, une défaillance à ce niveau pourrait bien mener l’entreprise à une situation de redressement voire à la liquidation judiciaire.

Seconde garantie de sécurité pour le propriétaire, le bail commercial sera signé pour une durée de 9 années, ou dans de très rare cas de bail dérogatoire pour une période de 23 mois. Lorsque le bail est conclu pour 9 ans, l’acquéreur ne va pouvoir le rompre avant 3 ans (bail 3/6/9). Au final, le propriétaire profite d’un rendement élevé, mais de plus, le risque de  voir son bien vacant reste limité.

Néanmoins, un plafond de loyer se doit d’être appliqué, celui-ci étant révisé exclusivement selon l’indice Insee (nous verrons plus bas que le choix de l’indice est également flexible), indice qui sert notamment de référence à la fixation des loyers mais il existe certains cas où le loyer peut-être déplafonné, et il s’agit encore d’un avantage non négligeable.

Une grande souplesse du bail commercial

A l’inverse des baux d’habitation qui apparaissent comme assez encadrés par la législation, les baux commerciaux offrent bien plus de libertés. La rédaction du bail pour un commerce est très flexible. Au sujet de la répartition des charges, le locataire peut se voir s’acquitter des taxes et impôts locaux, alors que les gros chantiers, particulièrement ceux essentiels à la mise en conformité, seront à la responsabilité du bailleur, en vertu de l’article 606 du Code civil.

Quelques exemples :

  • Les taxes incombant en général au propriétaire tel que la taxe foncière peuvent être répercuté sur le locataire.
  • L’indice de référence qui sert à la révision du loyer n’est pas imposé, vous pouvez le choisir. Il s’agit dans la plupart des cas de l’ICC ou encore de l’ILC.
  • En fonction de l’emplacement, le bailleur peut demander un droit d’entrée. Le pas-de-porte peut atteindre plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros lorsqu’il s’agit des emplacements les plus commerciaux.
  • En outre, l’expulsion en cas d’impayé demeure aussi bien plus simple et rapide que dans le cas d’un logement qui protège le locataire.

Un prix librement fixé :

Il n’y a pas de prix moyen au m2 en ce qui concerne les locaux commerciaux comme cela pourrait-être le cas dans d’autres secteurs. C’est l’investisseur qui, en fonction de l’emplacement et de la qualité du bien déterminera le prix d’achat/vente. C’est pareillement la règle de l’offre et de la demande et la sélection de l’adresse est primordiale.

Les murs commerciaux plus facilement accessible

La fourchette de prix se révèle particulièrement large dans ce milieu. De 40 000 € à plusieurs millions. Le “ticket d’entrée” étant plus faible, chacun va pouvoir investir selon ses moyens. Des investisseurs aux revenus modestes jusqu’aux foncières. Ce qui rend plus accessible la constitution d’un portefeuille de murs de boutiques que d’immobilier résidentiel.

Investir dans l’immobilier d’entreprise : la fiscalité

Souvent, l’investisseur, avec des associés ou des membres de sa famille, crée une SCI (société civile immobilière). Lorsque la SCI achète le local, celle-ci va payer des droits de mutation s’élevant à 5,80 % de la somme.

Concernant les revenus provenant des murs de commerces vont-être imposés sous le régime des revenus fonciers, de la même façon que les logements loués vides. Par conséquent, les charges en seront déductibles de leurs loyers au moment de votre déclaration. Des déficits fonciers peuvent-être imputés sur vos revenus fonciers chaque année.

Les intérêts d’emprunt sont imputés sur  les 10 années qui suivent vous permettant de faire baisser votre base imposable. Ainsi, si jamais vous disposez d’un patrimoine immobilier locatif, vous pouvez encore optimiser votre fiscalité.

Des possibilités de financements plus simple à obtenir auprès des organismes bancaires

Dans la majeure partie des cas les investisseurs ont recours à un crédit immobilier pour ce type de bien. Un commerce déjà loué par exemple offre une rentabilité assez facile à calculer pour votre banque et en règle générale, les banques sont de plus en plus favorables à des investissements sur des bien commerciaux, d’autant plus lorsqu’ils sont bien situés.
Car même non-loué, ancien ou neuf, votre banquier s’intéressera notamment aux facteurs commerciaux tel que l’emplacement qui attesteront du prix qui peut-être pratiqué.