Murs de boutique à paris Investir dans les murs commerciaux et les immeubles : l'expertise de FLAGSHIP à votre service

Vous êtes à la recherche de nouvelles pistes d’investissement dans l’immobilier ?

Les murs de commerces à Paris et dans toute la France offrent de biens meilleurs rendements que l’investissement locatif résidentiel : (l’encadrement des loyers, la fin du Scellier, l’augmentation des prélèvements sur les plus-values…). Les propriétaires immobiliers dans l’habitation cherchent de nouvelles pistes d’investissements, d’autant que les rendements locatifs plafonnent autour des 3 %.

Acheter des murs de boutique reste l’un des placements les plus intéressants, avec un rendement allant de 5 à 10%, une regle majeure pas de conditions suspensives de financement 

Vous pouvez consulter nos annonces mais contrairement à l'habitation la plupart de nos locaux commerciaux à la vente sont accessible uniquement en Off Market vous pouvez nous contacter pour nous exposer votre recherche sur ce lien 

FLAGSHIP propose différents types d’investissement

Investir dans un local commercial ?
Si lorsque l’on parle d’immobilier, investir dans un appartement en residence principale ou en locatif reste l’idée première qui nous vient à l’esprit lorsque l’on commence à aspirer à se constituer un patrimoine ou bien un complément de revenu, d’autres pistes d’investissement existent et ne seront aucunement exclusivement réservées aux investisseurs aguerris.

Investir dans l’immobilier commercial ou dans l’immobilier d’entreprise apporte parfois à tort quelques réticences étant donné qu’il s’agit d’un secteur assez méconnu du particulier.
L'achat de murs commerciaux (commerce, bureaux…) ou de locaux commerciaux comparé à une habitation, garanti une plus haute rentabilité, des risques d’impayés amoindris, la possibilité de répercuter plus de charges sur le locataire et une meilleure stabilité en établissant un bail longue durée (9 ans dans la plupart des cas). Le placement est par conséquent intéressant, sous condition de bien choisir ses locaux et c’est finalement à la portée de chacun, ou du moins de la personne qui a le souhait et les moyens d’investir.

Etude de cas sur la rentabilité des murs commerciaux  locaux commerciaux comparé à l'Habitation 

Exemple un appartement de 85m² à Paris vendu 850 000€ se louera environ 30 000€ la taxe fonciere restera à votre chaue comme l'entretient et les travaux au depart du locataire 
soit une rentabilité proche des 3% voir calcul de la rentabilité sur ce lien 

Un local commercial loué 30 000€ s'achetera entre 375 000€ et 500 000€ en fonction de son emplacement sa surface (voir ce lien pour plus d'informations) 
et dans le cas de murs commerciaux la taxe fonciere est tres souvent à la charge du locataire comme l'entretient et les travaux courant le proprietaire ne gardant à sa charge que l'article 606
soit une rentabilité comprise entre 6% et 8% 

Sécurité et stabilité locative

S’il demeure complexe d’expulser un locataire dans le cas de l’immobilier résidentiel en cas de défaut de paiement des loyers, ce n’est pas le cas concernant l’immobilier commercial. Premièrement, les impayés de loyer seront moins courant que dans l’immobilier résidentiel car même quand la société rencontre des problèmes avec sa trésorerie, le loyer du professionnel est une des créances à traiter en priorité.
Effectivement le bail commercial, partie intégrante du fonds, qui, ce dernier représente le capital, un défaut de paiement fera inévitablement baisser la valeur de ce fonds de commerce.
De fait, une défaillance à ce niveau pourrait bien mener l’entreprise à une situation de redressement voire à la liquidation judiciaire. Seconde garantie de sécurité pour le propriétaire, le bail commercial 3/6/9 sera signé pour une durée de 9 années, ou dans de très rare cas de bail dérogatoire pour une période de 23 mois. Lorsque le bail est conclu pour 9 ans, l’acquéreur ne va pouvoir le rompre avant 3 ans (bail 3/6/9). Au final, le propriétaire de murs commerciaux profite d’un rendement élevé, mais de plus, le risque de  voir son bien vacant reste limité. Néanmoins, un plafond de loyer se doit d’être appliqué, celui-ci étant révisé exclusivement selon l’indice Insee (nous verrons plus bas que le choix de l’indice est également flexible), indice qui sert notamment de référence à la fixation des loyers mais il existe certains cas où le loyer peut-être déplafonné, et il s’agit encore d’un avantage non négligeable.

Une grande souplesse du bail commercial

A l’inverse des baux d’habitation qui apparaissent comme assez encadrés par la législation, les baux commerciaux offrent bien plus de libertés. La rédaction du bail pour un commerce est très flexible. Au sujet de la répartition des charges, le locataire peut se voir s’acquitter des taxes et impôts locaux, alors que les gros chantiers, particulièrement ceux essentiels à la mise en conformité, seront à la responsabilité du bailleur, en vertu de l’article 606 du Code civil.

Quelques exemples : Les taxes incombant en général au propriétaire tel que la taxe foncière peuvent être répercuté sur le locataire. L’indice de référence qui sert à la révision du loyer n’est pas imposé, vous pouvez le choisir. Il s’agit dans la plupart des cas de l’ILC ou encore de l’ICC.

En fonction de l’emplacement de ses murs commerciaux , le bailleur peut demander un droit d’entrée ou pas de porte. Le pas-de-porte peut atteindre plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros lorsqu’il s’agit des emplacements les plus commerciaux lou equipé d'extraction d'air permettant l'instalation d'un restaurant. En outre, l’expulsion en cas d’impayé demeure aussi bien plus simple et rapide que dans le cas d’un logement qui protège le locataire.

Un prix librement fixé

Il n’y a pas de prix moyen au m2 en ce qui concerne les locaux commerciaux comme cela pourrait-être le cas dans d’autres secteurs. C’est l’investisseur qui, en fonction de l’emplacement et de la qualité du bien déterminera le prix d’achat/vente. C’est pareillement la règle de l’offre et de la demande et la sélection de l’adresse est primordiale.

Les murs commerciaux plus facilement accessible

La fourchette de prix se révèle particulièrement large dans ce milieu. De 200 000 € à plusieurs millions. Le “ticket d’entrée” étant plus faible, chacun va pouvoir investir selon ses moyens en garantissant une rentabilité haute comparé aux autres produits d'investissement locatifs .
Des investisseurs aux revenus modestes jusqu’aux foncières. Ce qui rend plus accessible la constitution d’un portefeuille de murs de boutiques que d’immobilier résidentiel.

Investir dans l’immobilier d’entreprise : la fiscalité

Achat murs commerciaux 
Souvent, l’investisseur, avec des associés ou des membres de sa famille, crée une SCI (société civile immobilière). Lorsque la SCI achète le local, celle-ci va payer des droits de mutation s’élevant à 5,80 % de la somme. Concernant les revenus provenant des murs de commerces vont-être imposés sous le régime des revenus fonciers, de la même façon que les logements loués vides. Par conséquent, les charges en seront déductibles de leurs loyers au moment de votre déclaration. Des déficits fonciers peuvent-être imputés sur vos revenus fonciers chaque année. Les intérêts d’emprunt sont imputés sur  les 10 années qui suivent vous permettant de faire baisser votre base imposable. Ainsi, si jamais vous disposez d’un patrimoine immobilier locatif, vous pouvez encore optimiser votre fiscalité.

Des possibilités de financements plus simple à obtenir auprès des organismes bancaires

Murs de Boutiques à Paris - Investissement local commercial 

Dans la majeure partie des cas les investisseurs ont recours à un crédit immobilier pour ce type de d'investissements .
Un commerce déjà loué par exemple (Murs occupés) offre une rentabilité assez facile à calculer pour votre banque et en règle générale, les banques sont de plus en plus favorables ce type d' investissements car le risque y est moindre.

Dans le cas de murs commerciaux libres de locataire, votre organisme bancaire vous demanderas plusieurs estimations locative d'agence immobiliere afin de calculer le risque financier de l'operation et en fonction vous demander un apport plus ou moins important 
Murs occupés ou libres, anciens ou neufs, votre banquier s’intéressera notamment aux facteurs commerciaux tel que l’emplacement et la surface des locaux